Dit keer in onze rubriek ‘Rechtspraak’ zal het anders aangepakt worden dan jullie van ons gewend zijn. We hebben dit keer een reeks arresten omtrent de WOZ-waarde in de aanbieding, ondanks dat vele van jullie er nog niet mee te maken hebben.
De gemeente stelt elk jaar de waarde van de woningen in de gemeente vast bij een voor bezwaar vatbare beschikking. De WOZ-beschikking van het huidig jaar is gebaseerd op de waarde van de woning op 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde is niet alleen belangrijk voor de onroerende zaak belasting (OZB), maar ook voor de afschrijvingsbasis van onroerende goederen van bedrijven, eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en soms ook voor de erf- en schenkbelasting. Door dit mogelijk grote belang is het verstandig om de berekende WOZ-waarde te controleren, en indien nodig in bezwaar te gaan tegen deze beschikking.
De procedures bij de belastingrechter over de effecten van bepaalde omstandigheden op de WOZ-waarde van de woningen lopen met grote aantallen binnen. Vaak lopen deze procedures in het voordeel van de belastingplichtige af. Doorgaans gaan de uitspraken over achterstallig onderhoud, bodemverontreiniging, verkeersoverlast of geluidshinder. Natuurlijk is het een zeer serieus onderwerp, maar er komen ook opmerkelijke uitspraken langs, en deze wilden wij jullie niet onthouden. We zullen er enkele weergeven en beschouwen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 15-4-2014, nr. 13/4908
Hier ging het om een woning in Oostkapelle (noord-west Zeeland), waarbij de WOZ-waarde was vastgesteld door middel van een vergelijking met twee woningen uit Zoutelande (zuid-west Zeeland). De belanghebbende stelde dat het taxatierapport verworpen moest worden omdat Zoutelande Oostkapelle niet was. Daarnaast staat de wind anders in Oostkapelle door een andere ligging ten opzichte van de zee. Verder onderbouwde de belastingplichtige, overigens met succes, dat de woning van de achterburen te hoog was, waardoor de zon met 6 meter af zou nemen en tevens het uitzicht zou belemmeren.
Hof Den Haag 27-5-2013, nr. 12/00404
Uit deze uitspraak blijkt dat nabijgelegen hoogspanningsmasten en UMTS-masten voor mobiele verbindingen een lagere WOZ-waarde kunnen meebrengen. De woning van belanghebbende stond 116 meter van de hoogspanningskabels af en was getaxeerd op een waarde van € 472.000 euro. Vergelijkende objecten waren woning 1 (104 meter afstand, € 495.000) en woning 2 (144 meter afstand, € 499.000). Toch verminderde het Hof Den Haag de WOZ-waarde van de woning met het aanzienlijke bedrag van € 37.000 in verband met de bovengrondse hoogspanningsverbinding op 116 meter afstand van de woning.
Overige opmerkelijke uitspraken
Naast de twee bovenstaande uitspraken zijn er nog talloze voorbeelden van, op het eerste gezicht onzinnige, omstandigheden die voor de rechter voldoende waren om de WOZ-waarde aan te passen. Zo drukte een structurele hoge waterstand de WOZ-waarde van een woning. Door de hoge waterstand, die veel schommelde, stond er veel schimmel op kaderand van de tuin naar het water, waardoor de WOZ-waarde werd verminderd met € 20.000.
Een ander voorbeeld is een burenruzie die de WOZ-waarde verminderde als dit de potentiële koper zou beïnvloeden. De twee naaste buren van de woning in kwestie hadden vaak hevige burenruzies, waardoor de belanghebbende het op ‘negatieve invloed bij verkoop’ gooide bij de rechter. Vreemd bij deze zaak is dat je vaak een hogere WOZ-waarde wilt voor je woning als je de woning wilt verkopen, want een lage WOZ-waarde kan het openingsbod naar beneden trekken.
Enkele voorbeelden die door rechters in overweging zijn genomen zijn onder andere het WC-raampje van de buren en slagschaduwhinder van een nabijgelegen windmolen. Tot slot een, voor de meeste lezers herkenbare, situatie van mogelijke studentenoverlast van een studentenwoning in de straat met als gevolg een WOZ-waarde vermindering van € 35.000.
Er zijn dus veel opmerkelijke redenen aan te dragen om de WOZ-waarde te drukken, maar is dit wel altijd wenselijk? Indien je de woning op korte termijn wilt verkopen, dan zal een hoge WOZ-waarde goed van pas komen, om meer te kunnen vragen voor je woning. Echter als je op leeftijd bent, en je ervan uitgaat dat het leven niet lang meer zal duren, dan is een lage WOZ-waarde gewenst in verband met het vererven van de woning.
